توانمند سازی سکونتگاههای غیررسمی در مراکش


MARAKESH


مقدمه


مقاله شهر بدون زاغه – مراکش حاصل تبادل تجارب بین کارشناسان و محققان ایران، فرانسه و مراکش است که به دنبال مبادله تفاهم نامه ای بین مهندسین مشاورطرح و ومعماری (ازایران )و مؤسسه ایرانشناسی فرانسه صورت گرفت.

در این مقاله نتایج سفر کارشناسان و محققان ایرانی به چند شهر اصلی مراکش و بازدید از سکونتگاههای حاشیه نشین و نیز طرح های اسکان زاغه نشینان آمده است. ضمن آنکه جلسات متعدد تبادل نظر بین گروه ایرانی و محققان و مسئولین مراکشی و فرانسوی تشکیل گردید تا با استفاده از تجارب مراکش، برنامه آتی تبادل تجارب تعیین گردد.

سازمان ها و نهادهای مراکش با هدف رسیدن به شهر بدون زاغه تا سال 2012 (تصمیم شاه در سال 2002 برای حذف زاغه ها ظرف ده سال ) تا کنون از 21 محله زاغه نشین، درکازابلانکا برای 5 محله اقدام به جا به جایی و اسکان مجدد کرده اند.

تجارب اصلی واگزاری زمین، واگذاری وام ساختمان و بهسازی محلات بوده است که هر کدام مسائل و مشکلات و ویژگیهای خود را دارا می باشد.

تجربه اخیر آنها که به نظر موفق تر از بقیه بوده عبارت است از واگذاری همزمان زمین برای ساختمان،  تأمین وام خرید زمین و احداث ساختمان و نظارت بر روند تخریب زاغه قبلی و ساخت مسکن جدید. همراه با این اقدام، موضوع مهم تلفیق مطالعات اجتماعی با طرح های شهرسازی و معماری بود که در موفقیت نسبی این طرح ها ( در مقایسه با تجارب اولیه جا به جایی و اسکان زاغه نشینان ) بسیار موثر بوده است.

نکته مهم دیگر تأمین کمک های بلاعوض و وام های مناسب ( حدود 12 هزار یورو برای زمین به صورت بلاعوض و 24 هزار یورو وام 25 ساله – با بهره 6/4 درصد – برای ساختمان ) است. مطالعات اجتماعی و تلاش برای مشارکت مردم در تصمیم گیری ها و آمادگی ذهنی آنها برای پذیرش وضعیت جدید در پیشبرد کار حائز اهمیت بوده است.   

درباره مراکش


مراکش در یک نگاه :

کشور مراکش در شمال غرب آفریقا ( در ساحل دریای مدیترانه و ساحل اقیانوس اطلس ) قرار گرفته است و مساحت آن حدود 446 هزار کیلومتر مربع و جمعیت آن حدود 33 میلیون نفر است. پایتخت آن بندر رباط در کنار اقیانوس اطلس با جمعیتی حدود دو میلیون نفر می باشد. بزرگترین شهر این کشور بندر کازابلانکا با 5 میلیون نفر جمعیت و در کنار ساحل اقیانوس اطلس است.

تراکم جمعیت حدود 70 نفر در کیلومتر مربع بوده که از لحاظ تراکم جمعیتی در رده 122 دنیا قرار دارد. از نظر تولید ناخالص در رده 54 دنیا قرار دارد و تولید ناخالص ملی آن حدود 152 بیلیون دلار در سال است. 42 درصد مردم این کشور زیر خط فقر قرار دارند.

مسئله زاغه ها در شهرهای اصلی

مشکل زاغه نشینی در شهرهای بزرگ و اصلی مراکش در دهه 90-1980 یعنی در دوره اوج مهاجرت از روستا به شهر پدیدار گشت، هرچند در کازابلانکا زاغه نشینی تاریخی صد ساله دارد. هم اکنون 21 محله زاغه نشینی در کازابلانکا وجود دارد که 5 محله آن تحت پوشش قرار دارد. این زاغه ها عمدتاً بر روی زمین های بزرگ مالکی ایجاد شده اند.

زاغه ها عمدتاً به صورت خانه های کوچک یک یا دو اطاق گاه با توالت های مشترک است، بیشتر از مصالح غیر مقاوم، ساخت و ساز یک شبه توسط ساکنان ایجاد شده اند. معمولاً فاقد تاسیسات لوله کشی بوده و از شیرهای عمومی آب استفاده می کنند.

در مواردی زاغه ها به صورت واحدهای مسکونی معمولی بوده اما غیر رسمی می باشند ( فاقد سند و جوز ساخت ) که گاه در حاشیه شهرها ( خارج از محدوده قانونی ) قرار دارند. گاه برای بخشی از ساختمان ها بعد از ساخت جواز دریافت شده است.

بخشی از محلات و شهرک ها با تفکیک اراضی کشاورزی به وجود آمده و دارای اسناد غیر رسمی مالکیت هستند.

بعضی از محلات و اراضی تحت تملک بزرگ مالکی خصوصی و فاقد سند می باشند ( نظیر محله  توما در اطراف کازابلانکا ) در حالی که تعدادی از محلات در اراضی دولتی به وجود آمده اند. در مواردی تصرف عدوانی زمین موجب کوچکی ابعاد محلات شهرک های غیر رسمی شده اند. در کل بر آورد می شود که هزار محله و شهرک غیر رسمی با جمعیتی بین 2 تا 20 هزار نفر در هر یک، در مراکش وجود دارد.
سیاست جا به جایی


سیاست جا به جایی (عرضه زمین آماده سازی شده در طول دهه 1980 به کم در آمد ها و جا به جایی زاغه نشین ها به مسکن اجتماعی) در سیاست جا به جایی که درآن:

- به زاغه نشین ها زمین آماده سازی شده ارائه می گردید، دربهترین موقعیت حداقل 20 در صد جمعیت هرگز جای مناسبی پیدا نمی کردند .

- به دلیل فروش مجدد زمین توسط زاغه نشین ها، در این طرح عملاً زاغه ها از بین نمی رفت و در بسیاری از موارد تنها محل زاغه ها تغییر می کرد.

- در بسیاری موارد حدود 60 درصد زاغه نشینان به جای بدتری نقل مکان کردند. نمونه پروژه طنجه که زاغه نشینان به محلات مشابه ای نقل مکان کردند چون در سکونتگاه جدید باید هزینه آب و برق و فاضلاب را بپردازند.

- زاغه نشینان برای ساخت خانه هایشان در زمین های جدید مشکلات فراوان مالی داشتند که تنها مشکل آنها نبود، زیرا عدم تناسب زندگی جدید با زندگی قبلی (مشکلاتن فرهنگی،اجتماعی ) نیزمزید برعلت بود. زیرا نمی توان یک فرهنگ را در زمانی بسیار کوتاه پاک کرد و یا تغییر داد.

شکست تجربه ارائه زمین مسئولین را به سوی تجارب دیگر رهنمون کرد در دهه 1990 با تشکیل سمینارها  و تبادل نظر دانشگاهیان و کارشناسان اجرایی روش های دیگری اتخاذ گردید. از جمله انتخاب روش مطالعات و بررسی های از پایین به بالا و انتخاب اهداف مناسب با نیاز جمعیت، محله و امکانات موجود .همچنین با مشکل عدم توجه به مسایل اجتماعی و عدم هماهنگی بین نهادهای مختلف درگیر در مسئله زاغه نشینی، از طریق ایجاد مؤسسه ADS  و العمران و تأمین هماهنگی بیشتربین نهادهای مختلف،  برخورد گردید. با این وجود، مشکل زاغه نشینی هر چند کاهش متناسب با بودجه مصرف شده نبود.مؤسسه ADS(آژانس توسعه اجتماعی Agenc Development) بخشی از وزارت توسعه اجتماعی بوده که مسئول مطالعات و هماهنگی های اجتماعی در پروژه های کاهش زاغه نشینی است. از طرف دیگر مؤسسه العمران بخشی از وزارت مسکن است که مسئول تهیه و فروش مسکن برای زاغه نشینان می باشد. ارگان دیگری که در این طرح ها درگیر بوده فرمانداری هر منطقه است که مدیریت کلی، آمارگیری و کارهای حقوقی را انجام می دهد.
سیاست نظم بخشی

سیاست نظام بخشی(هدایت مداخلات اجتماعی همراه با مداخلات کالبدی، آغاز سیاست نظم بخشی به حاشیه ها همراه باغ سیاست تمرکز زدایی در سطح ملی)

یکی از روش های اتخاذ شده در محله های زاغه نشین، سیاست نظم بخشی (Regularizations) است که برای این منظور مداخلات اجتماعی همراه با مداخلات کالبدی و سیاست تمرکز زدایی در سطح ملی صورت می گیرد. در طول اجرای طرح مردم در انجمن های محلی گردآوری شده و با آنها درباره ساختار محله و شهرک (اینکه چه قسمتی بماند و چه بخشی تخریب شود )بحث می کنند .معمولاً با هر خانوار تماس مستقیم برقرار می گردد. سپس جلسات غیر رسمی با زاغه نشینان و NGOهای همان محلات تشکیل می شود. پس از توجیه مردم زاغه ها برای جلوگیری از استفاده مجدد آنها تخریب می گردند. سپس خانواری که زاغه اش تخریب شده اسکان موقت داده می شود (از طریق اجاره مسکن یا سکونت با اقوام) زمین زاغه های تخریب شده برای اسکان های بعدی به کار می رود. برای سهولت کارهمه کارهای اداری (برای تخریب اسکان مجدد و غیره)در یک ساختمان متمرکز می شود (دفتر شهرداری، بانک، دفتر آژانس توسعه اجتماعی و غیره).

ساخت و ساز مسکن در زمین های آماده شده (که سعی می گردد در نزدیکنترین محل به محله موجود باشد)توسط خود زاغه نشین ها و یا سازنده های خصوصی و یا شریک زاغه نشین ها صورت می گیرد.   

ساخت خدمات عمومی (حمام، زمین های بازی، خانه زنان، مدرسه مختلط، مسجد، پلیس، درمانگاه، مرکز مخابرات و غیره)توسط دولت انجام می شود.

یکی از طرح های نمونه انجام شده در این زمینه شهر جدید تمسنا(tamasna) در 30 کیلومتری رباط برای اختصاص 20 در صد جمعیت آن به زاغه نشین هایی است که در حال حاضر در حول و حوش این شهر جدید زندگی می کنند. برای تأمین مسکن زاغه نشین ها به هر خانوار چهار هزار یورو  وام بلا عوض داده می شود.  برای این منظور( ساخت و ساز شهر )از سرمایه گذاران بین المللی استفاده شده است و اقدام مهمی که صورت گرفته ادغام سرمایه گذاران و مدیران شهر است .
مشکلات


-هم سرمایه گذاران و هم ساکنین عادی این شهر جدید، چندان مایل به همجواری با زاغه نشینان در یک شهر جدید نمی باشند. این همجواری برای زاغه نشینان نیز چندان مطلوب نمی باشد اما نهادهای مربوطه (ADS)سعی می کنند آمادگی اجتماعی زاغه نشینان را فراهم سازند.

- فقدان توجه به اهمیت و جایگاه فضاهای عمومی در زندگی محلات زاغه نشینان و تلاش برای حفظ برخی از فضا های موجود است.

-ایجاد زیر ساخت ها و بعضی از مراکز خدماتی در سطح بالایی از استاداردهای شهری قرار دارند (خیابان های بسیار وسیع، مدارس بزرگ، نمونه سلام 2، تمسنا)که با توجه به امکانات و توان ساکنین زاغه ها نا مناسب است.

سیاست توسعه شهری و اسکان


رویکرد طرح حذف زاغه نشینی (شهر بدون زاغه)به ساکنان زاغه ها و اسکان غیررسمی

طرح اسکان زاغه ها معمولاً پس از تخریب زاغه ها و اسکان موقت آنها، از طرزیق اعطای وام و کمک بلا عوض برای ایجاد مسکن جدید اقدام می کند. برای جا به جایی مردم و اسکان مجدد آنها ADSبه تشکیل تعاونی، حمایت از زنان و جوانان، کمک به دانش آموزان (با اهدائ وسایل آموزشی و غیره )می پردازد.همچنین مردم را برای ارتباط با نهادهای عمومی برای تأمین خدمات (شهرداری آموزسش و پرورش و غیره )ترغیب می کنند. به زاغه نشینان که غالباً ریشه روستایی داشته، آموزش شهروندی داده می شود. برای جلب مشارکت مردم (هم از نظر مالی و هم در تصمیم گیری برای تحقق پروژه ها )تلاش می شود .

مسکن تأمین شده به صورت یک آپارتمان 80 متری (سه اطاق خواب همراه با نشیمن و آشپزخانه و سرویس ها )در یک ساختمان سه طبقه است.

نهاد های کلام و محلی برای مداخله در اسکان زاغه نشینان و اقدامات آنها :

اولین اقدام در ایجاد نهادهایی در این زمینه در سال 1973 با تشکیل اداره مسکن اجتماعی در وزارت مسکن و شهرسازی و آمایش سرزمین شروع شد، که اجرای سیاست تخریب و جا به جایی و احداث بلوک های آپارتمانی برای زاغه نشینان در طول دهه هشتاد و نود میلادی را به دنبال داشت .

در اواخر دهه نود به ارزیابی علل نا کارآیی و عدم موفقیت سیاست فوق (تخریب و جا به جایی )پرداخته شد.

نتیجه این ارزیابی :

-حذف اقشار فقیرتر از فرآیند بهسازی

- در محلات جدید کیفیت زندگی برای زاعه نشینان چندان مطلوب نبود

- پی بردن به عدم انطباق زندگی بخشی از خانوارهای زاغه نشین با زندگی آپارتمانی (از جمله کسانی که دارای دام بودند )همچنین بالا بودن سرمایه گذاری دولت به نسبت نتایج بدست آمده بود.

-درمحلات جدید نیز کیفیت زندگی برای زاغه نشینان چندان مطلوب نبود.

از این رو بر تقویت ابعاد اجتماعی طرح ها و هماهنگی بین بخشی در فرایند مداخله از اواخر دهه نود تأکید شد.

- در سال 1984 مرکز مبارزه با مسکن غیر بهداشتی (ANEI)در وزارت مسکن تشکیل شده بود

- یک سازمان جدید و مستقل از وزارت مسکن تحت عنوان عمران و یکپارچگی نهادهای پراکنده در وزارت مسکن و بخش عمومی تشکیل گردید.

- همکاری با آژانس توسعه اجتماعی (وابسته به وزارت رفاه خانوادگی)برای پیگیری ابعاد اجتماعی طرح های اسکان  زاغه نشینان آغاز شد.

- آموزش اجتماعی کارکنان وزارت خانه ها در سطح مرکزی و محلی برای همکاری با این نهادها صورت گرفت.

- در سال 2001 چهار پروژه نمونه در 4 محله کوچک شروع شد . برای تهیه طرح ها از مشاوران استفاده شد و روش های مشارکتی برای برآورد نیازها و طراحی آموزش داده شد.

- حدود 30 پروژه طی سال های 2001  تا 2005 طراحی و اجرا گردید. عملیات اجرایی توسط نمایندگان محلی العمران و آژانس توسعه اجتماعی در قالب دفتر محله صورت گرفت

- ضمناً بر ورود بخش خصوصی (هر چند با تأخیر و پس از تصمیم گیری درباره اهداف و محتوای طرح ها با مشارکت مردم )تأکید شد.

ویژگی های زمین و مسکن در طرح اسکان زاغه نشینان :

زمین اختصاص داده شده برای هر بلوک ساختمان در محلات اسکان زاغه نشین ها حدود 70 تا 85 متر مربع است که برای دو یا سه خانوار به کار می رود.

مسکن با 2 طبقه و یک همکف (که می تواند کاربری تجاری یابد )برای خانوارهایی متوسط ایجاد می شود. برای خانوارهای فقیرتر مسکن با سه طبقه روی همکف ساخته می شود.

مسکن توسط آژانس (ADS)واگذار می شود که شامل مسکن 2،3و4 اطاقه است.

اصلاح ضوابط شهری برنامه های مسکن و روش های بهسازی و نوسازی آن :

با توجه به انتقادهایی در مورد فقدان تنوع در برنامه مسکن گروه های کم درآمد و اکتفا به مسکن اجتماعی (ملی و اجاره ای )نیاز به اصلاح این برنامه ها احساس گردید. به خاطر گسترش فرصت های شغلی اقشار کارگری دررباط و کازابلانکا،تدارک مسکن اقشار کارمندی محدودتر شد. از طرف دیگربا توجه به ارتباط گسترش حاشیه نشینی در پیرامون مجتمع های مسکونی دولتی این مسئله مورد بررسی قرار گرفت.

ضمناً ضوابط شهری سخت گیرانه در محدوده های شهری طی دهه هشتاد و نود مورد ارزیابی قرار گرفت . مؤسسه آنی ANEI (حمایت از بهسازی مسکن )برای تجدید نظر در ضوابط شهری در محلات کم در آمد از جمله کاهش در صد اشغال زمین، افزایش تراکم، تعدیل بهای انشعاب آب و فاضلاب و غیره اقدام کرد.

سپس برای تنوع بخشی به برنامه های تأمین مسکن کم در آمد ها( تلفیق برنامه مسکن اجتماعی و عرضه زمین و وام ساخت )تلاش گردید . برای این منظور سعی شد تا به زاغه نشینان زمین هایی در فاصله نزدیک یا با فاصله از سکونتگاههای قبلی ارائه گردد. همچنین به عده ای زاغه نشینان بر اساس آمارگیری اولیه( به منظور جلوگیری از افزایش زاغه ها ) مسکن ارائه شد.

نهادهای کلان حمایت مالی بهسازی و نوسازی مسکن غیررسمی

برای تأمین هزینه های مسکن صندوق ضمانت وام های بانکی با نرخ 4 درصد طراحی شد .برای تسهیل وانعطاف پذیری بانک ها در ارائه وام به کاهش شرایط اخذ وام (مانند داشتن بیمه اجتماعی ،دآمد  کافی و غیره )پرداخته شد.

سپس برای ترکیب واحد های آزاد، واحد های اجتماعی و واحد های خودیار مسکن (نمونه شهر تمسنا) تلاش گردید. از آنجا که حدود 25 در صد ساکنان فاقد توان دریافت وام بودند تصمیم به ایجاد شرایط ویژه برای مشارکت العمران، سازنده های خصوصی و این گروه از ساکنین گرفته شد.

سیاست های اجرایی حمایت مالی مسکن

1-      زمین

قیمت هر قطعه زمین برای اسکان ذاغه نشینان حدود 15 هزار یورو (150 هزار درهم مراکشی) ست. دولت حدود 12 هزار یورو برای زمین پرداخت می کند و سه هزار یورو توسط خانوار پرداخت می گردد ( 25 تا 30 درصد مردم نمی توانند پول تهیه کنند).

در مورد خانوارهای فقیر وام بانکی بدون بهره داده می شود. فرگارین صندق مرکزی ضمانت به بانک ها ضمانت می دهد.

2-      مسکن

برای وام ساخت مسکن 24 هزار یورو با بهره 6/4 درصد به مدت 25 سال در نظر گرفته شده است. زیرا قیمت هر متر مربع ساختمان حدود 80 تا 100 یورو می باشد.

3-      نحوه تأمین پول توسط خانوارها

معمول ترین راه برای تأمین پول کمک گرفتن از اقوام ست. اما ترکیب دو فامیل ( یک خانوار ذاغه نشین و یکی خارج از زاغه ها ) نیز رایج است. نحوه دیگر تأمین پول گرفتن وام از بانک ها، با قسط ماهیانه ای حدود حقوق ماهیانه سرپرست خانوار است.
جمع بندی


تجربه مراکش در مورد کاهش و ( با هدف ) حذف ذاغه نشینی در شهرهای اصلی این کشور قابل توجه و قابل کاربرد است، هر چند این تجارب، به خصوص در مراحل اولیه ( جابجایی وسیع زاغه نشین ها ) چندان موفق نبود و مشکلات و پیامدهای اجتماعی زیادی را به همراه داشت ( تغییرمکان عده ای از زاغه نشین ها به زاغه هایی جدید و گاه بدتر از مکان قبلی حتی تا حد 60 درصد آنها از نظر مکانی و کیفیت زندگی). اما در طول این اقدامات و تجارب،  نتایج قابل توجهی نیز بدست آمده است، از جمله کاهش بوروکراسی ( تجمیع همه عملیات اداری مربوط به بانک، شهرداری و غیره در یک ساختمان واحد در هر شهرک یا محله در حال ساخت و ساز و اسکان زاغه نشین ها) تأکید بر مشارکت مردم در تصمیم گیری ها، تأکید بر مطالعات اجتماعی و ارتباط مداوم با مردم در همه مراحل کار، تصمیم گیری های از پایین به بالا و نه فقط از بالا به پایین، یافتن راه حل های عملی مالی و اقتصادی ( تأمین وام، یافتن شرکای غیر زاغه نشین و غیره ).

آنچه که در تجربه مراکش قابل رویت و قابل تامل است، میزان سرمایه گذاری بالای دولت در این بخش (بهبود مسکن زاغه نشینان) است،  به خصوص با توجه به بنیه مالی این کشور که فاقد سرمایه و تولید چشمگیری است.

 

منابع

نشریه شهرسازی معماری هفت شهر -شماره 29-30
(وزارت مسکن و شهرسازی شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری ایران)



 


 


 

 

 

اضافه کردن نظر


کد امنیتی
تازه کردن

barbekü